房屋改造檢測鑒定中心：

房屋改造檢測鑒定中心，既有建筑物的增層改造，在當今社會具有相當?shù)钠毡樾裕@對改善生活條件、美化環(huán)境和緩解建設(shè)用地緊張具有現(xiàn)實意義，在給既有建筑做增層加固中，要認真做好現(xiàn)場調(diào)查，認真分析資料，正確地進行理論分析，準確計算，綜合運用多種加固方法，確定合理的建筑方案和結(jié)構(gòu)方案，以科學(xué)、簡便且經(jīng)濟的加固手段來確保原建筑物結(jié)構(gòu)安全和正常使用。對采用框架結(jié)構(gòu)的加層，應(yīng)對齊上下柱，并將原有結(jié)構(gòu)的框架柱頂鑿開，在接長鋼筋后再在加層部分澆筑框架柱混凝土。在框架結(jié)構(gòu)與原結(jié)構(gòu)交界處，為確保加層處的的傳遞，應(yīng)現(xiàn)澆截面較高的轉(zhuǎn)換梁，這樣做也能在一定程度上增強節(jié)點的抵抗力。此外，對原房屋建筑框架強度的驗算不止要考慮到加層后增加的垂直荷載，還要對房屋加高導(dǎo)致的側(cè)移加大等問題進行細致考量。在必要時，可以通過設(shè)置剪力墻來控制側(cè)移，并提高框架承載力。房屋加層改造涉及的范圍較廣，由于原建筑建造的時間長，變化大且情況較為復(fù)雜，因此，要做到經(jīng)濟、適用、快速的難度還是相當大的。目前，還沒有專門的加層設(shè)計法令性規(guī)定，因此，在進行加層設(shè)計前要大量的收集相關(guān)資料，并進行細致的現(xiàn)場調(diào)查，通過對所掌握的各項資料的仔細分析來確定為合理的結(jié)構(gòu)方案。房屋改造檢測鑒定中心，就找深圳市住建建筑檢測鑒定有限公司，承接全國業(yè)務(wù)范圍，提供免費技術(shù)咨詢服務(wù)， 李經(jīng)理

一、房屋改造檢測鑒定中心——以房屋加建樓梯為例：

(1)鋼筋混凝土樓梯直接接層。一般適用于磚混結(jié)構(gòu)房屋的接層，如圖5-50所示，在原混凝土樓梯梁上剔出鋼筋，與接層的樓梯斜跑鋼筋搭接后用高強度等級混凝土澆在一起。如不宜剔鑿原梁也可在旁另設(shè)新梁。休息板的搭接則須把原樓梯間墻三面剔出橫槽，然后將休息板鋼筋伸人槽內(nèi)再澆筑混凝土即可。此法要求原有平臺梁、梯間承重墻必須有可錨固的條件。由于它設(shè)計繪圖簡便，設(shè)計人員可以選擇]這種方法。

 (2)原有鋼筋混凝土樓梯直接接鋼樓梯。鋼樓梯質(zhì)輕，連接、錨固方便，施工快捷，干作業(yè)，所以，這是直接接層中常用和適宜的一種接梯方法。梯段縱向鋼梁錨固于原有休息板橫梁和建筑物其他承重墻梁，根據(jù)允許增加荷載的大小，確定鋼板踏步或預(yù)制混凝土板踏步，其面層類同于混凝土樓面，面層多種多樣，與混凝土樓梯有異曲同工之妙。

(3)鋼筋混凝土樓梯上接鋼樓梯。當鋼樓梯的承重點在外套框架上時，鋼筋的第一跑與原有混凝土樓梯的末跑之間采用活搭滑接(鉸支連接)，二者允許在水平上有位移。鋼樓梯梁與混凝土橫梁以擬6鋼筋脹錨連接，在其下翼緣開200mm x 100mm長孔，以便于樓梯移位，鋼梁周圍與地面墊層、面層之間留有25 mm寬縫隙，內(nèi)放聚乙烯泡沫，外作密封膏(見圖5-51)。這種連接方法保證了樓梯的新、舊兩部分之間既發(fā)生聯(lián)系，又能隨各自的受力體系移動而不互相影響。

(4)當接梯為鋼筋混凝土樓梯時，由于樓梯本身自重過大，不宜采用上述一端支點的方法，這時可以考慮將梯段的另一端點吊于外套鋼架的梁上，或者將兩段梯跑分別支承于新、舊建筑的墻梁之上，使分屬新、舊兩部分的樓梯段受力明確、傳遞清晰。

二、房屋改造檢測鑒定中心——房屋加層改造的優(yōu)越性

建筑可大致分為民用建筑和工業(yè)建筑，而民用建筑是覆蓋面大分布廣的建筑。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴大，建筑朝著更高、更好的方向發(fā)展，這就意味著之前的許多低層或多層建筑都不能符合時代的要求，但是這些建筑并沒有達到使用年限，推倒就會是一種資源和人力的浪費。我國人多地少的現(xiàn)狀、國家對土地保護政策的束縛和我國經(jīng)濟水平的限制決定了我國必須對原有的低層或多層建筑盡可能進行合理的改造利用，而不能一味采取推倒重建的方針。結(jié)合房屋的使用現(xiàn)狀在其原有基礎(chǔ)上對其進行加層改造是充分利用低層或多層房屋的有效途徑。事實表明，近十多年來在城市的發(fā)展過程中許多城市都采取了對低層或多層房屋進行改造的措施并且取得了很好的成果。
現(xiàn)列幾點房屋加層改造的優(yōu)越性于下：
（1）、通過加層改造，可以擴大建筑使用面積，增加單位土地面積住房的容積率，緩解當前的住房矛盾，充分利用城市空間，有效地保護耕地；
（2）、通過加層改造，可重新進行建筑平面及立面調(diào)整并對房屋進行裝修，既保留了原建筑物的特色有改善了其面貌及使用功能；
（3）、利用原有基礎(chǔ)，節(jié)省了拆遷、建筑垃圾運輸和征地的費用，可降低工程造價，而且審批程序也簡單快捷，施工周期較短；
（4）、充分利用原建筑物在長期荷載的作用下地基承載力的增長值，在地基不需要處理或做微處理的條件下直接對舊房屋進行加層改造，實現(xiàn)大化的經(jīng)濟效益；
（5）、我國是一個地震頻發(fā)的國家，加層改造把抗震與加固結(jié)合，改善了結(jié)構(gòu)的受力條件，延長了建筑物的使用年限； 

三、房屋改造檢測鑒定中心——建筑物改變使用功能的涵義

建筑物改變使用功能是指因某種需求而導(dǎo)致建筑物原有使用功能的衰退或取締，將城市規(guī)劃部門原批準的建設(shè)工程規(guī)劃證件中載明的使用功能改變?yōu)槠渌δ堋?/span>

這其中包含了永久改變和臨時改變兩種行為，前者是地塊全面改造并重新出讓，用地性質(zhì)發(fā)生改變，但新的用地出讓條件中要求保留或部分保留原有建筑物，這些保留的建筑面臨功能的改變；后者是用地不重新出讓，其上的建筑物發(fā)生功能改變。

2研究目的與意義

2.1研究的目的

①把握城市發(fā)展規(guī)律和趨勢，結(jié)合杭州市的城市建設(shè)形勢需要，進一步完善城市功能配置和布局，有效指導(dǎo)新時期的城市建設(shè)。

②落實科學(xué)發(fā)展觀和建設(shè)資源節(jié)約型社會的要求，探討城市更新中的節(jié)能減排，達到經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的優(yōu)化。

2.2研究的意義

①推進城市改造建設(shè)方式的多樣化，促進資源循環(huán)利用和城市可持續(xù)發(fā)展；

②延續(xù)城市歷史文脈，提升城市活力，推動社會進步；

③維護社會公共秩序，保護社會公共利益；

④減少社會矛盾，有利于《物權(quán)法》實施。

3現(xiàn)狀調(diào)研

3.1基本概況

通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，杭州城市現(xiàn)有建筑物功能改變主要集中在區(qū)位和交通條件相對優(yōu)越、人口集聚度較高、或配套服務(wù)設(shè)施不甚完善的區(qū)域，情況復(fù)雜、種類繁多，以非經(jīng)營性建筑改變?yōu)榻?jīng)營性建筑較為普遍。

3.2存在問題分析

3.2.1自發(fā)為主，隨意性大

由于之前缺乏政府的有效調(diào)控，相關(guān)利害人或單位在進行建筑物功能改變時，帶有較大的盲目性，片面注重眼前利益，致使功能改變后的建筑產(chǎn)出值不高，或者短時間內(nèi)頻頻易主、多次改變。

3.2.2制度不全，認識滯后

目前，國內(nèi)對于建筑物功能改變規(guī)劃管理的經(jīng)驗還不多，尚未在全國范圍內(nèi)形成成熟的管理體系。規(guī)劃、國土、工商、房管等之前也僅從本部門管轄職能出發(fā)，缺乏多部門聯(lián)動和統(tǒng)一認識。

3.2.3關(guān)系民生，影響較大

已有的功能改變產(chǎn)生較多不利因素：對建筑物所在地段周邊環(huán)境的污染（噪音、污水、廢氣、炫光）、公共配套失衡（如電梯、社會停車超負荷）、交通量的驟增等，進而產(chǎn)生鄰里糾紛、甚至侵害公共利益、并影響社會的公平性。

4影響功能改變的因素分析

4.1城市空間結(jié)構(gòu)合理化

隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，中心城區(qū)內(nèi)的大量傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)正處于更新?lián)Q代的階段，并且地鐵建設(shè)促使交通方式的轉(zhuǎn)變等影響，產(chǎn)生了“城市邊緣地帶中心化”的過程。通過有效利用建筑功能改變，既快又省地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、功能升級，成為城市新興高價值和高活力的地區(qū)。

4.2城市樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)化

杭州市委、市政府明確將“樓宇經(jīng)濟”作為城市經(jīng)濟發(fā)展中的新型經(jīng)濟形態(tài)，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的重要載體和破解土地制約、提升城市品位、增強綜合功能的重要手段。大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟能有力推動市場變樓宇、廠房變樓宇，促進更多的現(xiàn)有建筑物的功能改變，進而加快“城市有機更新”步伐。

4.3城市配套設(shè)施標準化

構(gòu)建“生活品質(zhì)之城”，倡導(dǎo)“十五分鐘文化圈”、“十分鐘體育圈”等基層配套服務(wù)的高標準，使得土地資源稀缺的老城區(qū)難以達標，許多設(shè)施新建難度極大，有效途徑之一即就近通過建筑物功能的改變，來進一步滿足設(shè)施的服務(wù)半徑要求。

4.4城市管理趨向制度化

隨著城市規(guī)劃法規(guī)和管理制度的完善，政府調(diào)控能力的加強，建筑物功能改變將從市場主導(dǎo)型改為由政府引導(dǎo)、市場自發(fā)相結(jié)合的建設(shè)模式；而建筑物改變功能將作為城市建設(shè)的重要手段被納入到規(guī)劃管理體系之中。

四、房屋改造檢測鑒定中心——各類房屋改造的注意事項：

剪力墻結(jié)構(gòu)

隨著土地價格的上升、市場需求的增加，5、6層的砌體結(jié)構(gòu)已經(jīng)不能滿足要求了。90年代中后期開始出現(xiàn)的高層住宅，大量采用了混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)?；旧?，9層、10層往上直到30層乃至更高的住宅全都是剪力墻結(jié)構(gòu)。

上圖是個比較典型的剪力墻結(jié)構(gòu)住宅，兩室兩廳，基本上是一梯三戶的中間那一戶。圖中涂黑的墻體就是鋼筋混凝土剪力墻，一定不要破壞。斜線填充的是砌塊墻體，原則上并不起結(jié)構(gòu)作用，所以可以適當?shù)母慕ā?/span>

就像上圖所示，灰色的是混凝土，紅色的是砌體填充墻。注意，不僅僅是混凝土墻體不能破壞，混凝土連梁、樓面梁都不能破壞。注意看，填充墻上方一般都有混凝土連梁，千萬不要把混凝土連梁一并砸掉。我見過一些野蠻裝修的，直接把這根連梁都鋸掉了，這個后果非常嚴重。

通俗的說，這張圖顯示的是混凝土主體結(jié)構(gòu)，對比一下上下這兩張圖，下圖少掉的紅色墻體，就是可以拆除的部分。當然，跟砌體結(jié)構(gòu)一樣，拆填充墻可以，但是不要隨意的加填充墻。如果一定要加，也跟砌體結(jié)構(gòu)一樣，用輕質(zhì)墻體，不要砌磚。另外，改建墻體的時候，保溫、隔聲都要自己打算好，不要不管不顧，一味野蠻施工，結(jié)果自找煩惱。

一些低烈度地區(qū)的住宅，或者層數(shù)比較低的住宅，可能采用了框架-剪力墻結(jié)構(gòu)。當然，這種框剪并不算典型的框剪，大多數(shù)還是“帶少量框架柱的剪力墻結(jié)構(gòu)”。跟剪力墻結(jié)構(gòu)的區(qū)別，就是把部分比較長的L形的墻體換成了方柱子，別的地方區(qū)別并不大。

我個人的意見，剪力墻或者框剪的填充墻，好還是不要改動。填充墻雖然不作為結(jié)構(gòu)構(gòu)件，但它本身卻貢獻著抗側(cè)剛度。隨意的拆改，容易造成平面和豎向的剛度不均勻，對抗震不利。此外，現(xiàn)在的建筑設(shè)計一般都比較合理，沒有必要大拆大改，浪費時間精力，效果可能還不如開始的好。

框架結(jié)構(gòu)

框架結(jié)構(gòu)不太多見，主要是新建的6層以下的住宅，以及獨棟、連排、疊加別墅和洋房等，占據(jù)市場份額相對比較小。細分的話，還可以分成普通框架和異形柱框架，但其實都差不多，所以就不分開說了。

上圖是一個典型的花園洋房躍層住宅，采用的是混凝土異形柱體系，帶有少量的普通框架柱。圖中涂黑的就是鋼筋混凝土框架柱，矩形的是普通框架柱，L形的、T形的是異形柱。

把上層的天花板設(shè)置為透明，這就是這套躍層住宅的樣子。方便起見，門洞上方的混凝土過梁沒有畫。同樣，灰色的是混凝土，紅色的是砌體。那么，哪些部分是可以拆除的填充墻呢？

很簡單，所有紅色的填充墻都可以拆除，上圖就是拆完的樣子。注意，只能拆填充墻，一定不要破壞墻體上方的灰色混凝土梁。相對來說，框架結(jié)構(gòu)沒有結(jié)構(gòu)墻體，所以改建的自由度很大。

但是，同樣也請注意，拆完之后不能隨意的加磚墻。如果要加，尤其是在原來沒有墻體的地方加墻，請用石膏板、蜂窩紙板、玻璃這些輕質(zhì)墻體。另外，自己改建的時候也要注意施工安全，新建的墻體也要做好的拉結(jié)措施，防止將來倒掉傷人。雖然是輕質(zhì)墻體，萬一倒了也很麻煩，比如地震的時候玻璃隔斷倒了，即使沒砸到人，可能也會影響逃生的速度，甚至可能會阻斷逃生的路線。

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